【库存】房地产行业2018年投资策略:把握低库存和多寡头新周期

    房地产行业2018年投资策略:把握低库存和多寡头新周期

投资建议:房地产2017年销售和投资略超预期的原因在于年初棚改货币化的大力推进带动三四线销售的超预期,由于政策在供给和需求两端持续压缩,我们认为2018年房地产销售面积将负增长-6.1%,销售金额-5.2%,而因低库存的新周期投资将更有韧性,我们通过四种方法综合预计将实现5.6%的增长(租赁对投资影响约1.7%),新开工增速2.6%。因去库存取得成果之后的房地产进入这一轮新周期,特点是低库存、强供给约束、低波动、多寡头、高估值,在这种周期特性情况下,地产龙头和一些优质二线低估成长仍将是投资主线,我们通过研究中美前四大房企的发展历史,认为在行业市占率上行情况下,行业规模下滑并不制约公司估值,反而提升公司估值;同时,我们需要注意到租赁政策和供地的规模持续超预期,将成为明年的重要变量,需要持续关注,我们认为在新周期里面,需要关注政府在租赁和地产证券化等新兴领域的推进,寻找其中的新红利,我们认为租赁和reit是新周期里面需要重点关注的行业红利,并深度研究了全球最大租赁企业大东建托datio和美国租赁龙头eqr,投资上推荐:1)地产龙头:万科a、保利地产、招商蛇口;2)二线优质成长:广宇发展、新城控股、华侨城a、北京城建、南山控股;3)地产新红利:光大嘉宝、世联行、三六五网;建议关注阳光城、金地集团。

把握新周期:我们认为2018年之后房地产市场进入新周期,这个周期的特点是,总量空间足够(年均8.6亿平):1)低库存:我们发现三四线库存在经过一年去化之后大幅下降,行业库存风险解除;2)低波动:我们认为地产的限制性政策已经预期相对较足,2018年政策将以稳为主,四限政策将起到削峰填谷的效果,行业波动率大幅下降;3)强供给约束:这一轮供给约束明显强过需求约束,这种约束导致整体销售下行幅度较小、投资意愿仍旧较足;4)龙头市占率持续提升形成多寡头格局:2017年top10市占率持续提升至29%,我们认为未来几年top4的市占率将接近30%;5)估值溢价周期:我们认为地产龙头的估值过去一直相对偏低,主要源于对政策博弈以及房地产泡沫的担忧,而明年这一最大的泡沫压力已经显著解除,未来不但不会因为政策打压而压低估值,反而会向溢价迈进,我们认为合理的龙头公司估值在15倍,取决于roe的三面向(roe的高低、可持续性和确定性)。

寻找新红利:我们通过研究日本(大东建托)和美国的大型租赁企业(eqr)的商业模式以及全球reit市场,我们认为租赁和reit将是新周期里面的新红利:1)租赁--解决社会主要矛盾:租购同权的大方向将是地产管理的新方向,租赁政策将持续友好,未来更多的政策支持将促进专业化和大型化的租赁企业发展;2)地产证券化--从增量供应向存量重估的管理方式转变:我们认为政府管理地产的思路将从增量供应向存量重估改变,过去依赖新增建设用地补充财政,未来可以通过证券化手段,存量重估摆脱一定程度的土地依赖,借鉴香港的reit经验。

战略性看多:我们通过对比研究中美四大房企,战略性看多房地产行业:1)最大风险解除:我们认为库存风险的解除是一个重大变量,这将导致过去泡沫破裂风险的解除,估值约束将解开;2)政策偏中性:我们认为四限调控已经非常严厉,未来的调控,即使是所谓长效机制也是会相对中性为主;3)强者稀缺性提升、业绩高增长:估值从折价向溢价切换:行业迈入龙头快进、多寡头竞争的态势,优质公司的稀缺性提升,将逐步从估值折价到估值溢价转变,坚定看好板块。

风险提示:政策收紧超预期、利率上行风险、调控长效机制超预期

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